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超占宅基地不能变更登记


针对6月18日“答案征集”栏目中《该宅基地如何办理变更登记》一问,有同仁发来意见,现刊出以供参考
发布时间:2011-07-11 来源:中国国土资源报 【字体:

  本案例的焦点问题有两方面:一是张某超占的305.8平方米土地能否直接变更登记;二是如果305.8平方米土地不能变更登记,则地面的房产如何处置。

  首先,笔者认为张某超占的305.8平方米土地不属于张某的合法宅基地,不能办理变更登记。理由有三:

  其一,虽然张某超占的305.8平方米土地已经罚款处理,且经县政府同意允许张某使用,但这并不代表县政府批准将其作为张某的合法宅基地,只是“允许使用”的一种约定,这种约定会随着约定人、约定事项、特定环境的变化而改变。张某停止使用305.8平方米土地时,县政府与他的这种约定关系也就自然消亡。

  其二,张某超占的305.8平方米土地虽经处理,也无法变成张某的合法宅基地。《土地管理法》处罚条款将村民超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。对非法占用土地的主罚是拆除和没收两种,目的都是停止或解除被处罚人的违法状态,避免和减少集体土地的损失,因此,只对张某进行罚款处理是不完整的。

  其三,张某1993年进行宅基地使用权登记时,使用权证登记面积572.4平方米的做法实属不妥。《土地登记规则》明确,土地登记申请人申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记,必须向土地管理部门提供相关的文件材料,很重要的一项就是土地权属来源证明。本案中张某能提供的只有经合法审批的266.6平方米建房批准材料,超占的305.8平方米是无法提供合法权属来源证明的。所以笔者认为,305.8平方米不应登记发证。

  其次,305.8平方米土地上的房产如何处理,笔者认为,处理这类历史遗留问题,既要按法依规,又要兼顾历史原因和具体实际情况。

  国土资源部2009年3月下发的《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》给解决此类问题指明了方向。该意见第十五条明确:引导集体经济组织在充分尊重农民意愿的前提下,用经济手段调节宅基地的分配使用,规范农村宅基地特别是闲置宅基地的合理利用,促进解决现有宅基地集约利用和超标问题。对“一户多宅”、超标占地应退而不能退出的,积极探索由集体经济组织实行有偿使用,形成超标宅基地逐步退出机制。据此,笔者认为,张某的超标宅基地是1993年以前形成的,属历史遗留问题,目前拆除如有一定困难,可以先由集体经济组织将305.8平方米土地使用权收回,经村民大会或村民代表大会讨论通过后,再由集体经济组织有偿出租给李某使用,出租收益归该村集体经济组织所有,在国家、集体利益需要或该宗地灭失或地上房产消亡时,出租自然解除。

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