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溢价率定义内涵可否商榷?


发布时间:2011-07-11 来源:中国国土资源报 【字体:

  按照国土资源部有关文件规定,溢价率是指成交价与出让底价差额占出让底价的百分比。该定义的核心是成交价溢与底价的百分比,参比数据是成交价和底价。在土地出让程序公开、公平、公正运行的前提下,前者由市场决定,后者由决策者议定。前者主要受出让宗地自身条件(地段、熟化程度、规划设计条件优劣等)、周边地区地价水平、竞买人期望、竞买现场激烈程度等市场化客观因素影响,后者则主要受设置底价人员的业务水平、市场预见能力、个人出发点等人为因素影响。

  笔者认为现有溢价率定义存在以下不足:

  首先,暂不论成交价是否理性,就底价而言如因人为因素,设置过低或过高,则计算得出的溢价率就可能失实。

  其次,按该定义理解,溢价率所反映的是出让宗地出让前底价和出让后成交价的差异,换句话说反映的是工作人员设置底价与市场价接近的程度,一定意义上,体现的是工作人员设置底价的水平问题,反映的是宗地的个性,而没有反映出让宗地与周边地区地价水平的差异、缺乏同比的共性。

  再其次,根据该定义的内涵,必将使一些地方政府或部门人为地提高底价、起始(拍)价,以避免溢价率过高,异常交易地价、地块出现。如此一来,还可能导致土地出让门槛提高,房地产用地配置不公平、非市场化情况出现。

  鉴于此,本人以为溢价率的内涵需作适当调整,比如参照工业用地出让最低价标准硬性规定的方式,通过调查研究,结合各地社会经济发展水平 、居民收入水平和实际情况,以文件的形式分等次明确各市、县的房地产用地出让地价水平(建议参照基准地价的管理方式,在一定年限要作调整),以房地产用地成交价与该水平差额占该水平的百分比作为溢价率的内涵,这样较为合适。超过该水平50%以上的即视为异常交易地价、地块,责成当地调控整改。如此,既可避免前述不足,又使基层市、县国土地部门易于操作;既体现了地区差异,又更为科学合理,能客观地反映出一定区域范围内的地价差异升降情况。

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