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哪些情形下的土地不能办理登记?


发布时间:2011-07-07 来源:中国国土资源报 【字体:

  《土地登记办法》第十八条明确规定:“有下列情形之一的,不予登记:(一)土地权属有争议的;(二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的;(三)未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的;(四)申请登记的土地权利超过规定期限的;  (五)其他依法不予登记的。不予登记的,应当书面告知申请人不予登记的理由。”

  如何理解不得登记发证的情形及依据,笔者总结归纳如下:

  “土地权属有争议的”土地,不得登记。根据《土地管理法》第十六条的规定,土地权属有争议的,应由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。其中单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在权属争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。因此,对“土地权属有争议的”土地,登记机关不得进行登记。为依法、公正、及时地做好土地权属争议的调查处理工作,保护当事人的合法权益,维护土地的社会主义公有制,国土资源部还于2003年1月3日颁布了《土地权属争议调查处理办法》(国土资源部令第17号),专门就土地权属争议的处理作出了规定。对有权属争议的土地应当在依法解决争议之后进行登记。

  “土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的”,不得登记。土地登记机构应当严把土地登记关,严禁通过登记将违法用地合法化。违法违规使用的土地只有待违法违规行为依法处理之后才能登记,否则不得登记。

  “未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的”,不得登记。根据《土地增值税暂行条例》(国务院〔1993〕138号令)和《契税暂行条例》(国务院〔1997〕224号令)的规定,当事人未缴纳相关税金的,登记机关不得办理土地、房屋的权属变更登记手续。《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)规定:“未按合同约定缴清全部土地价款的,不得发放土地证书,也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书”,当事人未交清土地出让金等费用的不得登记发证。

  “申请登记的土地权利超过规定期限的”,不得登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十二条规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”出让土地使用权是有期限限制的,实践中办理土地登记时应当予以注意,对申请登记的土地权利超过规定期限的,不得办理登记。需要注意的是,对于住宅用地,根据《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

  国家其他文件规定的不得登记的情形。《关于进一步规范土地登记工作的通知》  (国土资发〔2003〕383号)规定了五不登记:对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的,不得登记;对于经营性土地没有按招标、拍卖、挂牌方式出让的,不得登记;对协议出让地价明显低于出让底价的,不得登记;对违反规划改变土地用途的,不得登记;未办理土地使用权登记而设定抵押的,不得登记。国土资源部《关于贯彻实施{土地登记办法)进一步加强土地登记工作的通知》(国土资发〔2008〕70号)再次要求严格依法依规进行土地登记,杜绝违规登记,严禁通过土地登记将违法用地合法化,并列举了不予登记发证的12种情形:土地权属争议未解决的;土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;未按合同约定付清全部土地价款的;按土地价款缴纳比例分割申请登记的;申请登记的土地权利超过规定期限的;无合法用地批准等土地登记申请要件的;对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;协议出让地价低于出让底价的;违反规划改变土地用途的;未办理土地使用权登记而设定抵押的;异议登记期间未经异议登记权利人同意,申请办理抵押登记的;查封登记解除前申请办理抵押登记等。

  违法登记,登记人员应承担法律责任。对登记人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,《土地登记办法》第七十四条规定要依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合发布的《违反土地管理规定行为处分办法》(第15号令)第七条规定:“行政机关及其公务员有下列行为之一的,对有关责任人员,给予警告或者记过处分;情节较重的,给予记大过或者降级处分;情节严重的,给予撤职处分: (一)违反法定条件,进行土地登记、颁发或者更换土地证书的;(二)明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定,尚未依法处理,仍为其办理用地审批、颁发土地证书的;(三)在未按照国家规定的标准足额收缴新增建设用地土地有偿使用费前,下发用地批准文件的;  (四)对符合规定的建设用地申请或者土地登记申请,无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理的;(五)违反法定程序批准征收、占用土地的。”该条的第一、二、四项规定与土地登记工作直接相关,对于这些违法行为,要视情节轻重分别给予警告直至撤职的行政处分。

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