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宅基地确权登记几个难点解析


发布时间:2011-06-20 来源:中国国土资源报 【字体:

  宅基地使用权确权登记工作,尚未制定有操作性和针对性实施细则。对纷繁复杂的宅基地使用现状和历史遗留问题,笔者初步归纳了日常工作中遇到的一些难点问题及成因,从尊重历史、面对现实、实事求是的角度,做了一些操作实务思考,供大家探讨。

  ——以宅基地原始台账为权源的变更登记。如果台账载明的土地使用权人夫妇已死亡,未办理初始登记,其子女以“继承”为由申请确权登记,应根据子女是否符合宅基地申请条件分类处理。一是符合申请条件的,依据台账及相关部门的佐证材料、经司法见证的家庭协产协议书以及基层所(分局)出具的情况调查报告,给予直接确权登记,并在土地登记卡和宅基地使用权证书上注明“继承取得”字样;二是继承取得,按照国土资发〔2008〕146号通知规定进行登记,同时要在土地登记卡和宅基地使用权证书记事栏中注明“继承取得,不得私自转让和改、扩建”字样。

  ——宅基地台账载明的土地使用权人已死亡,配偶健在,其子女要求确权登记的。先将该宅基地使用权依规登记到原使用权人配偶名下,然后按程序进行变更登记。

  ——申请人因历史原因形成事实上的“一户双宅”(一般为一处是由父母申请,由其子女婚后居住,另一处由父母单独拥有的宅基地)。由基层国土所(分局)实地进行调查,确认两处宅基地均为合法取得并使用的,一处直接登记至父母名下,另一处按程序依审批文件登记给子女,或先登记给父母并在土地证记事栏中标明“仅用于变更登记”。

  ——原使用权人夫妇已死亡,生前或经法定继承人同意转让给符合购房条件的集体经济组织成员,受让人要求确权登记的。以原使用权人的台账为权源,进行流转预审,预审通过后,进行变更登记。

  ——申请人台账载明的建筑物于1989年以后进行了拆建,没有办理用地审批手续或虽办理了用地审批手续,但实际用地面积已超出台账面积或审批面积,现申请人要求对该宅基地使用权进行登记。根据建房户的实际情况,原则上能拆除的予以拆除复耕。对大于所在村宅基地标准范围之外的面积,不能或无法拆除的,采取先纳入“笼子”的办法,可由土地所有者(村民委员会)根据同地、同权、同价的原则,参照邻近地段住宅用地的年租金或有偿使用费标准,收取“宅基地超占费”,直至其退出超占部分为止,同时对合法部分进行登记,超占用地面积必须在登记卡和使用权证书记事栏中载明。私自改变用途的,应视违法用地处置,不予登记。

  ——城市规划控制区内,申请人凭规建局批准的《建筑工程规划许可证》对原房进行了拆翻建,没有办理国土部门的用地审批手续,现申请人申请对该宅基地使用权进行登记。规划控制区内宅基地的确权登记,往往涉及拆迁安置、经济利益分配等诸多复杂矛盾,根据《城乡规划法》的规定,《建筑工程规划许可证》的发放应在用地许可之后,程序倒置涉及法律问题。因此,对于这类用地补办,以及确权登记必须慎重处理,原则上不予登记。

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