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“限房价、竞地价”如何操作


发布时间:2011-06-20 来源:中国国土资源报 【字体:

  近年来,各地按照国务院和有关部委关于房地产市场调控要求,在坚持土地招拍挂基础上,积极探索创新城市住房用地出让制度,尤其是采取了“限房价、竞地价”出让方式,直接对地价和房价进行调整。从各地的实践经验来看,“限房价、竞地价”出让方式顺利推行的前提,是必须有相应的配套制度。为此,笔者从制度建设方面提出几点建议。

  明确供地前的限制内容 

  限价房与普通商品房的供地条件都有规划设计条件的限制,即宗地开发建设要符合城市规划要求,受到容积率、建筑密度、绿地率等规划指标的控制。除此之外,限价房还有其他限制内容:

  ——销售对象的限制。各地销售对象基本上被限制为本地户口、中低收入住房困难的城镇居民家庭、征地搬迁过程中涉及的农民家庭以及政府规定的其他家庭。

  ——销售价格的限制。各地基本上实行政府指导价管理,在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用和利润等因素基础上测定限价房的销售价格,原则上比测定销售价格前3个月内周边或同地区普通商品住房价格低20%左右。

  ——套型建筑面积的限制。基于限价房是为了满足城市中低收入家庭自住性需求,限价房套型均为中小户型,面积在一般为90平方米以下。

  ——转让条件的限制。对限价房的转让设置了限制条件,基本思路是在一定时期内不允许转让而只能满足自住。

  建议引入用地预申请制度

  完善的土地市场机制是限价商品住房的供应平台。为充分了解限价房土地市场需求情况,科学合理安排供地规模和进度,有必要引入用地预申请制度。即在土地出让前,国土资源部门应会同规划、房管、民政、物价部门按照政策规定,确定限价房平均销售价格、最高销售价格、套型比例和建筑面积标准、销售对象等住房销售条件,采取附加住房销售条件,公开接受用地申请。经国土资源部门审核并报经政府同意接受其承诺的土地价格后,对该具体地块适时组织实施招拍挂出让。公开出让时,申请人与其他竞买人公平竞争,出让人按照价高者得的原则确定公开交易出让地块的竞得人。国土资源部门在与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》中,应当明确各项限定条件、建设标准、违约责任和罚责等内容。

  严把销售许可,制定违约罚责

  为防止开发企业擅自涨价,房管部门发现销售方案中的申报价格与核定的价格不符的,应不予办理商品房销售许可。限价房应实行销售网上管理制度,开发企业与购房人签订购房合同,必须通过商品房销售网上管理系统,如果实际销售价格超过核定的最高销售价格,就无法打印《限价商品房买卖合同》。

  为落实好限价房政策目标,各地必须执行好《国有建设用地使用权出让合同》违约责任和罚责。

  对开发单位不执行限价商品住房销售价格和明码标价规定的价格违法行为,由价格主管部门依法查处。对向未取得购买资格的家庭出售限价商品住房的,由房管部门责令销售单位限期收回;不能收回的,由销售单位补缴限价商品住房与同地段普通商品住房价格差价,纳入低收入家庭住房保障资金专户。对擅自降低或不执行规定的限价商品住房建设标准,损害购房群众利益的开发企业,由相关部门按规定予以查处。

  对隐瞒家庭收入和住房条件,或采取其他手段骗购限价房的,由房管部门会同有关部门追回已购限价商品住房,或者向购买人按限价商品住房购买价格与其市场评估价格的差价征收差额收益,纳入低收入家庭住房保障资金专户。对拒不腾房、不补交房款的,销售管理部门可向人民法院提起诉讼。

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