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《国有土地上房屋征收评估办法》发布征收价格更多体现土地价值


发布时间:2011-06-16 来源:中国国土资源报 【字体:
    6月7日,《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)颁布,同时废止了2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》)。

  2007年出台的《物权法》要求“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益”。2011年初出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》代替了2001年出台的《城市房屋拆迁管理条例》,新拆迁条例提出房屋征收按市场价补偿,这必然涉及房屋评估。新的房屋征收评估办法顺势出台。

  《办法》是新拆迁条例的配套制度。可以说,房屋评估价值是否合理,不仅关乎房屋征收人——地方政府的利益,更涉及被征收人的权益。

  新房屋征收评估办法相比废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》有不少亮点,比如,评估价值精确到元,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定;分析不同评估方法对被征收房屋的适用性,并对不同被征收房屋要求采取不同的评估方法,并且规定需要考虑的评估因素,更多体现土地价值等。

  考虑到现实种种因素,新办法能否担当大任还需观察,关键在于评估机构的独立性和公正性的保证。一则,选定评估机构的具体办法由各地政府制定,地方政府作为土地市场的最大获益者,能否制定合理的操作办法令人怀疑;二则,新办法规定评估费用由委托人支付——实际就是地方政府支付,谁出钱,评估机构显然会听谁的话;三则,地方政府也是评估机构的监管者,评估机构也可能倒向地方政府一边。

  有业内人士指出,应从五个方面入手,减少人为因素干扰房屋征收评估:其一,还需要完善新房屋评估办法,如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题,需在制度上明确和细化;其二,有争议的房屋征收评估事件,不妨成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构,或开辟司法救济渠道;其三,培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构,以验证商业性评估机构评估的合理性;其四,评估费用应当由被征收人集体来决定评估费用支出,政府出资,但通过银行来支付;其五,提高房屋评估行业素质,加强资格认定。

  对房屋征收评估各方都有不少担忧,被征收人忧虑房产会遭遇不公正评估,地方政府则担忧,复杂的房屋征收评估程序影响征收效率、拖延项目进度。这些忧虑折射出我们的房屋征收评估公开、公平、公正还有很远的路要走,对此,制度上首先要有科学安排。

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