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提前收回土地,如何退还出让金


发布时间:2011-06-07 来源:中国国土资源报 【字体:

   随着城市化进程的加快,因公共利益的需要,不可避免地要提前收回一些土地。《物权法》第一百四十八条规定:建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

  《物权法》并没有对退还土地出让金的主体作出明确规定,实际运作中可按照《城市房地产管理法》有关规定主体执行。因公共利益需要提前收回该土地,实际上也就是国家不能继续按照出让合同约定提供出让土地的表现。《城市房地产管理法》第十七条规定:未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金。由此可见,土地管理部门是退还相应出让金的法定主体,退还土地出让金是土地管理部门一项法定的职责。

  《物权法》出台前,法律没有对原土地使用者的剩余使用期限的土地出让金作出明确规定,此前的操作一般都是按照拆迁补偿标准进行补偿,而不是退还剩余使用期限的土地出让金。《物权法》出台后,规定把剩余使用期限的土地出让金单列在征地补偿之外,明确规定提前收回国有建设用地土地的,应退还相应的出让金,体现了人性化和合理化的要求。因此,要改变以前拆迁补偿的惯例做法,除了按有关规定进行拆迁补偿外,还要严格执行《物权法》有关退还出让金的规定。在实际运作中,土地管理部门要与市、县级人民政府确定的房屋征收部门及时沟通,取得一致意见后,把剩余使用期限的土地出让金单列在征地补偿之外,做到算清补偿明细账。同时制定出适合本县(市)的退还土地出让金操作办法,确保退还土地出让金依法、有序进行,维护正常的拆迁补偿秩序。

  剩余使用期限土地出让金的计算应根据原土地使用者实际缴纳土地出让金的金额、已经使用的期限和土地出让金缴纳时的利率等因素,首先算出出让期限内土地出让金每月的缴纳的土地出让金,然后乘以剩余未使用的月数,即可得出应退还的土地出让金。为了充分体现人性化,对于应退还的土地出让金,还要按照应退还的金额、缴纳时的利率和实际土地使用期限计算利息,付给原土地使用者。

  综上所述,提前收回土地,涉及原土地使用者切身利益,必须引起有关部门高度重视。在实际工作中,土地管理部门应当克服作壁上观的麻痹思想,提前介入,摸清提前收回区域国有建设用地情况,认真做好提前收回土地应退还土地出让金的核算,报经财政部门审核,按照财政国库管理制度的有关规定,在批准的基金预算额度内拨付使用,及时退还土地出让金,切实维护原土地使用者的合法权益。

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