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如此置换不可行


发布时间:2011-06-01 来源:中国国土资源报 【字体:

  【点评案例】

  2008年10月,某房地产公司以出让方式取得一宗国有土地使用权,面积为6000平方米,用途为住宅用地,用于房地产开发。2009年2月,公司还未开始对所取得的国有土地投资建设,城市规划就发生了改变,该地块内的500平方米土地将被新建设的街道占用。房地产公司提出,以相邻地块面积相等的政府储备土地置换,不需政府额外经济补偿,并向国土部门提交了土地置换申请。

   ◆作者观点:

  某房地产公司出让取得了一块国有土地使用权。3个月后城市规划发生变化,将占用该宗地内500平方米的土地修路。此时,国土部门不能直接用等面积的相邻土地进行置换,而应有偿收回这500平方米国有土地使用权。

  ◆各方观点:

  福建省莆田市涵江区国土局  方永辉:置换的实质即互换,属于转让的情形,因此应适用《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有关土地转让的规定。本案中,某房地产公司未投资建设,不符合上述有关土地转让的规定,不可转让。因街道建设占用土地,符合公共利益的需要,可根据《土地管理法》第五十八条的规定,由原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,收回国有土地使用权。至于该公司能否取得相邻地块的储备用地,则应根据有关出让土地的规定,按照该地块的出让土地方案,参与竞争。因此,本案不能“以地换地”。

  山东省平邑县国土资源局武台所 时小兵:“以地换地”的做法,既不符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用规定》的规定,还违反了土地出让金收支的管理办法。

  土地出让金的收取和对收回土地使用权的补偿,是两个不同的资金管理体系。对此,《国有土地使用权出让收支管理办法》第四条明确规定,土地出让收支全额纳入地方政府基金管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。 “以地换地”的做法,将使收入和支出这两部分资金都未纳入政府基金预算的管理和监督。违反了该管理办法的规定。

  根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第十一条、第十二条的规定,由财政部门从缴入的地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让取得的总成交价款,划出一定比例的资金,用于建立国有土地收益基金,实行分账核算。从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用所确定的总成交价款中计提用于农业土地开发资金。“以地换地”的方式将造成这两项基金流失。

  ◆专家点评:

  本刊特约顾问  侯福志:《土地管理法》第五十八条规定,为公共利益需要使用土地的,为实施城市规划进行旧城区改建、需要调整使用土地的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。此项规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

  《城市房地产管理法》第二十条规定,国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

  因此,因实施城市规划原因,政府可以提前收回某房地产开发公司500平方米土地用于城市基础设施建设,但必须给予相应的补偿。开发企业不能要求以另外一宗地进行置换,在这个问题上没有讨价还价的余地。当然,另一宗政府储备用地上市后,开发企业可以参与竞买或竞拍,但那是另外一码事,与提前收回土地使用权无关。

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