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疏堵并用 理性回归


——记楼市新政后北京土地市场
发布时间:2010-06-08 来源:--中国国土资源报 【字体:
 来自北京市土地整理储备中心的最新数据显示,北京前5个月土地成交金额近600亿元,是去年同期的5倍。不过北京4月开始实施的土地新政效果明显,整个4月北京几乎没有住宅土地交易,5月出让的住宅地块中,最终地价也大都比较理性。4月和5月,北京出让土地28宗,土地收益仅为103多亿元。
  4月底,继《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后,北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,推出十二条措施,落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。
  一个月来,京版调控细则对土地交易市场产生了深刻的影响,土地供应与需求的形势也渐趋明朗,土地交易总体趋于理性:住宅用地交易方式以招标出让为主,需求仍然旺盛;产业用地交易方式仍以挂牌为主,交易情况出现分化,有高价成交地块,流标地块也不少。
  实行综合评标,住宅用地高溢价现象得到控制
  与4月相比,京城土地市场在5月份出现了供需两旺的良好势头。从成交情况来看,这些土地多被万科、中铁、首开、珠江等大型房企摘得。说明这些房企资金实力非常雄厚,即便是弱市环境下也敢于频频出手拿地,另外这些企业资质较高,也容易被政府选中,因此即便是以招标方式出让土地,大型企业也占据很大的优势。
  据北京市土地整理储备中心数据显示,5月京城共成交住宅及含住宅项目用地8宗,规划建筑面积为174.6万平方米。这8宗土地总成交额为83.7亿元,整体楼面均价为4885元/平方米,其中溢价土地仅三宗,平均溢价率为13%。这比2009年以来动辄超过100%的溢价率下降明显,而且成交的住宅用地楼面价相对较低,高溢价现象得到控制。
  溢价率下降也和底价上升有关。受新政前房地产市场升温影响,拆迁成本不断上升,新政后土地出让底价有所提升。新政后出让的顺义区马坡新城9号地西侧地块,招标出让底价比其新政前的挂牌底价抬高了9亿元。5家开发商报价无一达到该底价,其中开发商的最低报价为7.6亿元,最高报价为14.55亿元,最终流拍。房山区长阳镇起步区3号地南侧地块和房山区房山线长阳站 8 号地西侧地块起拍楼面地价分别为5760元/平方米、6159元/平方米,比2009年中粮万科拍得长阳镇起步区1号地和5号地的竞价起始楼面价2453元/平方米、2666元/平方米大幅提高。
  受北京市对于土地出让方式改革调控措施的影响,特别值得一提的是,5月18日及20日,成交的昌平区北七家镇八仙庄村西地块及房山区长阳镇地块均配建中小套型普通商品房,且对销售价格做了明确的限制,分别是13500元/平方米和12500元/平方米。这两宗土地是北京市政府提出的“限房价、竞地价”及“限地价”、竞政策性住房面积”等出让方式的大胆实践,取得了较好的效果,对于改变当前的土地竞拍价高者得、有效防止地王频现也具有非常积极的作用。由此可见,继新国十条、北京12条调控细则等政策出台以来,土地市场出现了积极的变化。
  今年供地计划发布,住宅用地供应量同比增65%
  对土地市场,京版调控细则强调疏堵并用,限制投机行为,加大政策性住宅用地和中小户型商品性用地供应,在具体交易中得到充分体现,仅一个月就推出4批土地,土地供应量呈现增加趋势,特别是政策房供地面积和配建比例都有所增加。
  5月21日,北京市国土资源局公布了今年的土地供应计划,根据计划,今年北京的土地供应总量为6400公顷左右,比去年的计划多出了700公顷。其中,供应住宅用地2500公顷,比去年的实际供应量增加了968公顷,增幅为65%。北京市国土局表示,今年北京将确保各类政策房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。并且从严控制商品房项目单宗土地的出让规模,出让面积原则上不超过20公顷。
  “今年供应的住宅用地一半为政策房用地,其中,廉租房和公租房用地50公顷,经适房用地200公顷,限价房和定向安置房用地1000公顷。”北京市国土资源局有关负责人表示。业内人士指出,七成以上住宅用地用于政策房及中小套型商品房的用地,有利于解决居民的自住型和改善型住房需求。住宅土地供应增加,将有助于增加市场中的房屋供应量,改善房市的供求关系。
  在新入市土地增加的同时,房地产开发商拿地的心态日趋谨慎。业内专家预计,低地价会改变开发商和购房者对未来房价的预期,从而拉低未来房价。


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