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中短期效用显现 土地市场保持平稳


——国务院发展研究中心研究员廖英敏谈房地产调控
发布时间:2010-06-01 来源:--中国国土资源报 【字体:

国务院调控房地产市场的“新国十条”出台已逾一月,北京市的调控细则也正好满月。这期间,全国房地产成交量迅速下降,部分地区房价松动。一线城市土地出让有什么样的变化?开发商的购地热情会不会受到影响?记者专访国务院发展研究中心研究员廖英敏,对房地产调控的阶段效果作出分析。

    房地产市场供需暂时平衡,价格已经稳住

    记者:您如何评价新政出台一个月以来的市场效果?

    廖英敏:当前的房地产调控政策应该说还是一个中短期的政策,目前来看,已起到了一定的效果,遏制住了房价的过快上涨的势头。因为房地产市场的区域性比较强,国务院把遏制城市房价过快上涨的任务明确给了地方政府,各地还在不断地出台贯彻细则,需要继续关注。

    这次调控是从控制需求和增加供给两个方面进行的。在强调加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时,重点放在了加强住房需求管理,尤其是坚决抑制不合理住房需求,对炒房投机行为进行了精确严厉的打击。

    供应方面,今年全国住房用地拟供应18万公顷,与去年实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地54650公顷相比,供应量翻番,这其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房供地占比达77%,注重结构调整。但今年的供地形成房屋供应得明年或后年,目前主要给市场一个供应增加的预期。

    调控力度最大的体现在对需求的控制,比如二套房的严格认定、首付比例提高到50%、贷款利率1.1倍严格执行等,这样控制投机性需求是立竿见影的还影响了一部分改善性需求,同时心理预期一扭转,恐慌性需求也刹住了。从这三个方面看,虽然住房供给并没有大量的增加,但供需矛盾已经缓和。这样就起到了稳定价格过快上涨的作用。

    记者:您认为这次调控政策还有没有可以补充的地方?

    廖英敏:这次调控有一个负面效应,就是遏制了改善性的需求,造成房地产二级市场的流动性比较差,而资源的配置是在流动当中优化的,流动性越大,资源的优化配置才能越好。

    另外,现在只在新增住房供给和需求两个方面管理,存量房方面还没有新举措。目前二手房的放量,主要是因为投资客的资金和心理预期发生了变化,但是持有成本没有增加,不能促使存量房供应加大。

    记者:传闻中将出台的房产保有税,针对的这一点您怎样看?

    廖英敏:这也说明了目前的政策是中短期的调控,虽然见效快,但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题。尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革,建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策,要解决房地产业在国民经济中的定位。这些问题不解决,房地产靠中短期政策调节,波动仍然会比较大。

    土地市场仍总体平稳,地价将略有回落

    记者:有观点认为,面对调控开发商的第一反应是放缓拿地,这将造成一年以后房地产市场的一个供应紧缩期,您怎么看?

    廖英敏:去年的第二季度到今年的第一季度,开发商资金回笼非常快,利润也比较高,还有上市公司的融资也比较多,营利状况和现金流都比较好;另外,每一个开发企业都有自己的统筹,不一定是要放缓拿地。

    至于后市供应,就全国来说,房地产新开工面积最低点是在2009年的上半年,2009年的下半年新开工面积是逐渐上升的,所以未来一年楼市供应量是可以保证的。同时,开发商基于定价策略,有可能推迟申请预售的时间,这就要求政府部门要整治各种形式的捂盘行为。

    记者:随着调控的持续和深入,土地市场成交量会有怎样的波动?价格会有什么样的变动?

    廖英敏:从目前广州、北京等地公布的供地计划看,居住用地的供应总量规模都加大不少。同时,各地政府也要遏制“地王”的出现,土地招拍挂方式也进行了改革,包括实施“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”等做法。土地供应量增加了,价格也“限高”了,这其实是有利于开发商购地的。

    开发商要正常经营,维持开发的连续性,从长远考虑是要有土地储备的,只要价格合适,还是要买地的。所以土地市场会保持平稳的态势,土地价格会保持稳定,这也为房价稳定打好了基础。

    记者:有市场调查机构数据显示,5月以来连续三周全国重点城市住宅用地成交量在下降,这个能说明土地市场有下行趋势吗?

    廖英敏:以5月初这一段时间的成交量下这样的结论,还太早。开发商在目前政策下,竞地是要比前一阶段理性,但都自有自己的布局和计划,需要进一步的观察。

    记者:调控新政以来,北京顺义有地块流标,房山有地块却高价成交。如何看待土地市场当前的这些不一致的现象?

    廖英敏:这很正常,每一地块有其特殊性,流标或高价成交都有其具体情况。比如房山是北京南城规划中的一个重要区域,由于轻轨、商圈的布局,个别地块位置好,现在的地价和周围的房价比、和将来的房价比,也许并不算高。

    调控还将深入,但不必像2008年那样悲观

    记者:上一轮,也就是2007年的调控,导致2008年房地产市场低迷,土地流拍现象频发,这次调控人称“史上最严厉”的调控,会不会对地市场产生严重的影响?

    廖英敏:调控政策会有多严重的影响,这要看当时所处的宏观经济环境。

    2007年调控最有力的也是二套房贷的政策,贷款首付40%,利率不得低于1.1倍,出台后市场反应很快,消费者观望,投机者撤离,需求减少。紧接着2008年又面临国际金融危机的冲击,国家多项经济指标下行,进出口形势、工业形势不好,股市下跌,沿海城市出现了企业停产倒闭潮,购房人对收入预期不看好,房地产市场就到了冰点。另外,那时候房地产市场自身周期也有一个回调,只有从高点回调了,才能更稳定地发展。几个因素叠加在一起,放大了2007、2008年地产市场的波动。

    与2007年相比,现有政策虽然力度更大,二套房的首付提高到50%,对三套以上住房的,房价上涨过快的地区暂停发放贷款;但因为宏观经济形势正在恢复企稳,民众对收入的预期比较乐观,并没有宏观经济层面不利因素的叠加。

    2007年房地产市场自身的调整期,由于经济刺激政策而中断,此轮调控也会促使房地产业继续调整。但目前来看,开发商的承受能力和心理预期与2008年相比,是有所增强的,土地市场像2008年的流拍不会大量出现。

    所有的因素之后,房地产市场的走势最终还看房地产企业的生存状态,它们的资金链和对未来的预期如果不受影响的话,不必对市场悲观。目前大部分开发商还是有资金实力的,可能一段时间以后,扛不住的可能会放开价格,但不影响正常经营,市场就不会伤筋动骨,小的开发商将会被淘汰,房地产市场会有一定的整合。

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